不動産投資で収益性を改善する方法とは?

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私は5年前から不動産投資をスタートし、現在60部屋、駐車場20台分を所有し賃貸ビジネスを運営しています。毎月それなりの収入はあるのですが金融機関への返済もそれなりにです。キャッシュフローがプラスであればいいとは言いますが、本心は1円でも支払いを安くしたいですよね。不動産投資家の皆さんは私と同じだと思います。

これまで色々と支払いを下げる工夫をしてきましたが一番効果があるのが返済金利を下げること。ここではCFを改善する手法として有効な金利の交渉について皆様と考えてみたいと思います。

 

まず現在の金利動向です

現在不動産投資でメジャーな金融機関ごとに最近の金利動向を見ていきましょう。

スルガ銀行

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スルガ銀行のホームページはこちら)

金利      :3.5%~4.5%

 

特徴      :収益物件取得といえばスルガ銀行。積極的な融資条件、物件エリア、クライアント居住エリア、クライアントの属性に対し広く柔軟な対応が特徴です。金利設定が高いものの、超長期の融資をしてくれる事でキャッシュフローが出やすい融資設定ができます。最近はかぼちゃの馬車問題の影響もありこれまでの積極的姿勢にややかげりが見えてきたように見えます。

静岡銀行

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金利      :3.3%~4.2%

特徴      :以前は”シブ銀”と言われるほど、慎重な融資姿勢で有名な静岡銀行。収益不動産に対してここ数年で柔軟性が向上し、割と積極的な融資を行っている印象です。特徴としては古い木造に対しての融資も、土地の評価が出る物件は長期の融資を受けることが可能。またカーローンは力を入れているようなので車の減価償却を経費にしたい方はお付き合いをしておくといいと思います。

三井住友トラストローン&ファイナンス

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三井住友トラストローン&ファイナンスのホームページはこちら

金利      :2.9%~4.2%

特徴      :表面的な条件は存在するが、クライアントの収入や借入状況によって、金利、期間、融資金額が変動、想定していた条件が達成できないこともしばしば。しかし原則は、不動産の融資を好む印象でキャンペーン金利などの期間限定商品も多数。

関西アーバン銀行

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金利      :1.5%~2%

特徴      :クライアントの収入も重要であるが、エクイティが少ないと融資対象から外れる。事案やクライアント条件によって大きく条件が変動するのが特徴。金利が低い分、物件、融資対象に対し、若干厳しい印象。

SBJ銀行

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金利      :3.175%~3.575%

特徴      :融資金額5000万円までは柔軟な融資姿勢。しかし価格が大きくなると厳しくなる印象。韓国の銀行。投資家が日本に居住していれば、どこに住んでいても融資可能。2回目以降の融資には厳しい傾向。

千葉銀行

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金利      :2.475%

特徴      :年収が高く、他の借入が少ない場合融資は柔軟な傾向。クライアント居住地や物件エリア、築年数、物件の構造などの条件が複数ある。個人設立法人に対しても、融資可能。

八千代銀行

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金利      :1.575%

特徴      :町田や八王子等の東京西部に強い金融機関。そのエリアの物件や個人法人であれば積極的に検討されるものの、エリアから外れると融資不可になることが多い。

大手都市銀行(みずほ銀行、三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行など)

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金利      :1~1.8%

特徴      :アパートローンに積極的ではないメガバンクとの取引は、プロパーの融資になるケースがほとんど。そのため年収1500万円以上、負債のない資産保有といった様々な好条件が揃う、いわゆる富裕層であれば、融資条件については柔軟で友好的。一部の特権階級に向けた商品構成の印象。

金融機関の最近の動向については【読者限定】投資不動産社長が教える、銀行別ローン金利一覧まとめ(2017年1月時点)をご参照ください。

金利はどういう要因で下がるのか?

金融機関はお金を貸すことによって利子を得ています。長期にわたって顧客から支払いが続けば続くほど得られる金額は大きくなります。金融機関にお勤めの方は優秀なので事前の審査によって返済ができなくなるような方には中々お金は貸してくれません。反対に返済能力が高い方にはかなりの金額を貸し付けてくれます。

彼らが困るのは、他の金融機関への借り換えです。これを避けるために金利を下げて顧客の流出を止めるのです。

交渉術とは?

何も難しいことはありません。担当者に今の不動産ビジネスの運用実績と支払い実績を伝え、金利の相談をしてください。あくまでも丁寧に紳士的にお話されることをお勧めします。

2-3度電話で話したり一度は担当者に面談したりと時間はかかるかもしれませんが、必ず見返りはあります。実際私も先日約1億円のローンの金利交渉を行い0.8%下げていただきました。0.8%といえども月の返済は約5万円の少なくなりました。年間にしてみると総額は60万円です。これを続けると20年で720万円です!それなりのサラリーマンの年収を稼いだのと同じですよね。

何も難しいことはありません。ただ担当者に電話して、金利の相談をさせていただき、必要書類を幾つか出すだけなのです。ぜひ挑戦してみてください。

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